Cuando no existe acuerdo entre los herederos para vender un inmueble ¿Qué se puede hacer?
Uno de los principales problemas que surgen cuando hablamos de herencias, es el desacuerdo entre los herederos a la hora de liquidar los bienes hereditarios. Bien por desacuerdo, por diferencias entre ellos, o por cualquier otra circunstancia, la falta de consenso a la hora de vender un bien hereditario provoca en muchos casos que la situación se agrave y se demore en el tiempo de forma indefinida.
Uno de los supuestos que más se suele dar en la práctica, es la herencia de un bien inmueble por varios herederos a partes iguales (en proindiviso o copropiedad), lo que implica que cada uno será propietario de una parte del mismo. Por ejemplo, si son dos hermanos, serían propietarios de una mitad cada uno.
Puede ocurrir que, en el momento de la partición de la herencia, uno de los herederos esté interesado en quedarse el inmueble y compra la parte correspondiente al resto de herederos, lo que se suele denominar una extinción de condominio y que tiene un tratamiento fiscal más favorable que una venta común a un tercero.
Sin embargo, lo más común es que la mayoría de los herederos tengan intención de vender el cien por cien del inmueble a una persona, lo que por supuesto requiere que cada uno esté de acuerdo en vender su parte al comprador interesado. Pero también es posible y, de hecho, frecuente, que no haya acuerdo sobre este punto o sobre el importe de la venta.
Y ¿Qué ocurre si uno de los herederos se niega rotundamente a vender o no existe consenso entre los copropietarios?
Nadie puede obligar a nadie a vender una parte de su herencia”
Lo recomendable siempre es intentar llegar a un acuerdo entre las partes interesadas, y evitar así sobrecostes y demoras innecesarias. Pero lo cierto es que en muchas ocasiones acudir a la vía judicial es la única forma de solucionar este tipo de situaciones.
Cuando la situación llega al punto de que resulta inviable consensuar un acuerdo entre los coherederos y las diferencias resultan insalvables, la opción que queda es acudir a los Tribunales e instar una acción de división judicial de la herencia, también llamado «juicio de testamentaría».
La división judicial de la herencia es el cauce procesal a seguir para proceder a liquidar y repartir, en forma contenciosa, un determinado conjunto de bienes y derechos entre sus cotitulares.
¿Quién puede solicitar la división judicial de la herencia?
Cualquier coheredero o legatario de parte alícuota está legitimado para reclamar judicialmente la división de herencia.
¿Cómo se inicia el procedimiento de división?
El procedimiento no se inicia por demanda, sino a través de una SOLICITUD que tiene que ser necesariamente presentada por abogado y procurador en nombre y representación del coheredero o coherederos interesados en la misma. Asimismo, se deberá solicitar que se cite, en el cuerpo de la solicitud, al resto de coherederos para que se personen en el procedimiento.
A la solicitud deberá acompañarse el certificado de defunción de la persona de cuya sucesión se trate y el documento que acredite la condición de heredero o legatario del solicitante (testamento, libro de familia,etc.)
La herencia comprende todos los bienes, derechos y obligaciones de una persona que no se extingan por su muerte», es decir, el total del patrimonio del difunto, tanto su ACTIVO como su PASIVO, por lo que el siguiente paso es el nombramiento de peritos para la evaluación de los bienes integrantes de la herencia y un contador para que efectúe las operaciones divisorias del caudal hereditario.
Designado el contador y los peritos, se pondrá a disposición de los peritos todos los elementos integrantes del caudal hereditario para inventariarlo y sobre todo para evaluarlo, liquidarlo y dividirlo entre los interesados.
Una vez aprobadas las particiones por acuerdo, o por decisión judicial y una vez protocolizadas notarialmente, se entregarán los bienes que les hubieran sido asignados y los correspondientes títulos de propiedad a cada uno de los interesados.
El problema surge cuando se trata de bienes indivisibles o difícilmente divisibles, como el ejemplo que estamos examinando en el presente caso. ¿Qué ocurre en ese supuesto?
Habrá que acudir a la subasta pública de la vivienda.
El perito judicial designado hará una tasación del bien, estando los herederos facultados para impugnarla si no estuvieran de acuerdo con la misma.
Una vez fijado el precio de la vivienda heredada, el Letrado de la Administración de Justicia señalará la fecha y hora para la celebración de la subasta pública, una subasta a la que podrá acudir cualquier tercero además de los propios herederos que se vieron obligados a interponer el procedimiento judicial. La vivienda será adjudicada al mejor postor.
¿Quién puede pujar?
La única persona que NO puede pujar en la subasta pública es el heredero que se negaba a vender la propiedad. Este heredero, recibe el nombre de «disidente».
¿Cómo se reparte el importe de la venta en subasta?
El dinero obtenido por la venta, será repartido entre todos los herederos, no obstante, será necesario descontar los gastos judiciales generados durante el proceso.
La realidad es que los procedimientos de división judicial de la herencia resultan costosos, lentos y molestos.
Siempre es recomendable intentar llegar a un acuerdo con el resto de coherederos, incluso habiéndose iniciado el procedimiento de división judicial de la herencia, se podrá llegar a una satisfacción extrajudicial mediante la firma de un acuerdo entre los coherederos que ponga fin al conflicto.
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